המחירים של איחוד האמירויות הערביות ממשיכים לצנוח: מה קורה הנדל"ן
עובדה: שוק הנדל"ן למגורים בדובאי חווה תקופה קריטית, המאופיינת עודף אקספוננציאלי של היצע. הירידה החלה כבר בסוף 2018, עם ערך חודשי ממוצע של 8%. אבל זה לא הכל. באופן כללי, הארץ הזאת כל כך סמלית ומייצגת את היוקרה הבלתי מרוסנת ביותר, בייחוד מבחינת רכוש,
נמצא גם גירעון במגזר היוקרה.
בפירוט, מחירי הוילות ירדו ב -8.77% (-7.5% מותאמים לאינפלציה) בתקופה המקבילה. הוסיפו לכך את הדיכאון העמוק של שוק אבו דאבי. למעשה, כבר בחודש פברואר, הירידה במדד מחירי המגורים ירד ב -7.12%, הן מבחינת מותרות, אלא גם של נכסים נוחים יותר.
אז למה המשקיעים לא נותנים אמון ולא משקיעים כמו שהיו פעם?
עד לאחרונה, רכישת נכס באזורים אלה היה שם נרדף להשקעה אמיתית לאורך השנים, במונחים של ערך. אולם כיום, נוכח אי-הוודאות הכלכלית הנרחבת ומעל לכל, הצעה שאינה מידתית מדי לדרישה הנוכחית.
בנוסף, בשנת 2018 נוספו כ 40,000 יחידות דיור למגורים דובאי רק 8,000 לזה של אבו דאבי, להגיע ל 251,000.
בין הגורמים השונים שהשפיעו מאוד על המצב הבלתי יציב הזה, נזכור:
• שווי המשכנתאות הפדראלי, שהושק בשנת 2013, מנע את עליית מחירי הדירות באבו דאבי ובדובאי.
• השוק הושפע גם מיישום מס ערך מוסף (מע מ ") בינואר 2018. 5% מע" מ חל כיום רק על מכירות בתים שלוש שנים לאחר השלמת הפרויקט. המכירות בתוך שלוש שנים של השלמה יש שיעור מע"מ של 0%.
• מחלקת הטריטוריה של דובאי הכפילה לאחרונה את דמי רישום הנכסים מ -2% ל -4% כדי להקטין את הביקוש למקרקעין.
באופן כללי, עם זאת, הכלכלה של איחוד האמירויות הערביות נרשמה עלייה לעומת 2018, לאחר תקופה של קיפאון של שנים קודמות. על פי תחזיות, הצמיחה הכלכלית צריכה להיות מואצת, הודות לתמיכה של פעילויות רבות.
באשר התשואות ברוטו להשכרה בדובאי, עכשיו הם אומרים שהם מתונים.
הדירות כיום יפה דובאי למכור בסביבות 4,400 דולר ארה"ב למ"ר. רוצה לעשות ניתוח מפורט יותר:
• דירות בינוניות: ממוצע של $ 5.900 למ"ר (מ"ר)
• הדירות הקטנות יותר (90 מ"ר) זולות יותר, עם מכירה של כ -4,400 דולר למ"ר.
• בהתבסס על מחקר של שנים קודמות, אנו מדמיינים כי דירות קטנות משמעותית, למשל, 70 מטרים רבועים. ומתחת, זה יכול להרוויח החזרות השכירות של עד 7%.
לסיכום ניתן לומר כי התשואות בדובאי יציבים, אבל בימים שבהם דובאי יצרה מחזירה stratospheric עכשיו מסכמים.
נמצא גם גירעון במגזר היוקרה.
בפירוט, מחירי הוילות ירדו ב -8.77% (-7.5% מותאמים לאינפלציה) בתקופה המקבילה. הוסיפו לכך את הדיכאון העמוק של שוק אבו דאבי. למעשה, כבר בחודש פברואר, הירידה במדד מחירי המגורים ירד ב -7.12%, הן מבחינת מותרות, אלא גם של נכסים נוחים יותר.
אז למה המשקיעים לא נותנים אמון ולא משקיעים כמו שהיו פעם?
עד לאחרונה, רכישת נכס באזורים אלה היה שם נרדף להשקעה אמיתית לאורך השנים, במונחים של ערך. אולם כיום, נוכח אי-הוודאות הכלכלית הנרחבת ומעל לכל, הצעה שאינה מידתית מדי לדרישה הנוכחית.
בנוסף, בשנת 2018 נוספו כ 40,000 יחידות דיור למגורים דובאי רק 8,000 לזה של אבו דאבי, להגיע ל 251,000.
בין הגורמים השונים שהשפיעו מאוד על המצב הבלתי יציב הזה, נזכור:
• שווי המשכנתאות הפדראלי, שהושק בשנת 2013, מנע את עליית מחירי הדירות באבו דאבי ובדובאי.
• השוק הושפע גם מיישום מס ערך מוסף (מע מ ") בינואר 2018. 5% מע" מ חל כיום רק על מכירות בתים שלוש שנים לאחר השלמת הפרויקט. המכירות בתוך שלוש שנים של השלמה יש שיעור מע"מ של 0%.
• מחלקת הטריטוריה של דובאי הכפילה לאחרונה את דמי רישום הנכסים מ -2% ל -4% כדי להקטין את הביקוש למקרקעין.
באופן כללי, עם זאת, הכלכלה של איחוד האמירויות הערביות נרשמה עלייה לעומת 2018, לאחר תקופה של קיפאון של שנים קודמות. על פי תחזיות, הצמיחה הכלכלית צריכה להיות מואצת, הודות לתמיכה של פעילויות רבות.
באשר התשואות ברוטו להשכרה בדובאי, עכשיו הם אומרים שהם מתונים.
הדירות כיום יפה דובאי למכור בסביבות 4,400 דולר ארה"ב למ"ר. רוצה לעשות ניתוח מפורט יותר:
• דירות בינוניות: ממוצע של $ 5.900 למ"ר (מ"ר)
• הדירות הקטנות יותר (90 מ"ר) זולות יותר, עם מכירה של כ -4,400 דולר למ"ר.
• בהתבסס על מחקר של שנים קודמות, אנו מדמיינים כי דירות קטנות משמעותית, למשל, 70 מטרים רבועים. ומתחת, זה יכול להרוויח החזרות השכירות של עד 7%.
לסיכום ניתן לומר כי התשואות בדובאי יציבים, אבל בימים שבהם דובאי יצרה מחזירה stratospheric עכשיו מסכמים.
